Forum Professionnels: Notaire

Bonjour,

Lors du divorce de me parents, une donation anticipée a été faite à mes deux soeurs et moi, de la nu-propriété de trois studios situés en région parisienne.
Mes parents ont gardé l'usufruit des dit biens immobiliers.
(cette donation a été faite de cette façon pour permettre à mes parents de continuer de bénéficier de la réduction d'impôts relative aux biens immobilier)
Aujourd'hui l'avantage fiscal relatif au studios n'est plus effectif.
Les studios sont loués et mes soeurs et moi percevons les revenus fonciers relatifs à la location des studios d'un commun accord avec nos parents.

Une de mes soeurs et moi-même souhaitons vendre deux des studios lorsqu'il se libéreront et toucher l'ensemble de la somme relative à la vente (en accord avec nos parents).

Que devons-nous faire pour que cette transaction puisse se faire et qu'elle serait la solution la moins onéreuse en impôts?
Une donation anticipée de l'usufruit est-elle envisageable?
Devons-nous faire une vente en commun?
Les studios n'ayant pas la même superficie ont été évalués à des prix différents, cela influe-t-il sur une donation?
Sachant que ces studios ont été achetés il y a quinze ans par mes parents, qu'en est-il de la taxe sur la plu value?

Merci de votre réponse.
Bien cordialement.
Yohan

Bonsoir

Tout dépend de plusieurs critères : quelle est la nature exacte de l'acte effectué par vos parents à l'époque (donation ou donation-partage ?) - quand a eu lieu la donation (plus ou moins de 10 ans) - quelles sont les valeurs des biens (à l'époque de la donation et aujourd'hui)

Si votre troisième soeur n'est pas d'accord pour vendre, il faudra d'abord faire un partage.

Ensuite deux solutions majeures :
Soit vous vendez avec vos parents (eux l'usufruit et vous la nue-propriété) : dans ce cas, ils devront payer la plus-value sur l'usufruit par rapport à la valeur de l'immeuble quand ils l'ont acheté (ou quand ils ont divorcé, tout dépend exactement du régime matrimonial et du divorce).
Soit, s'ils entendent vous faire profiter de l'intégralité du prix de vente, ils vous donnent l'usufruit et vous vendez avec vos soeurs la totalité. Dans ce cas, pour eux, pas de Plus-value car ils vous font donation et pour vous, pas de PV sur l'usufruit car vous le vendrez juste après l'avoir reçu en donation, donc vraisemblablement au même prix.

Par contre, dans tous les cas, vous (et vos soeurs) devrez certainement payer de la plus-value par rapport à l'augmentation de la valeur du bien vendu depuis que vous avez reçu la nue-propriété en donation de vos parents.

Le mieux serait de consulter le notaire avec qui vous aviez passé la donation, et de lui confier ce nouveau dossier. Il aura toutes les cartes en main pour vous conseiller au mieux.

Un conseil toutefois : ne tardez pas trop car les abattements en matière de donations risquent (sans toutefois en avoir la certitude) de diminuer au cours des prochains mois...